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Hausverwalter ABC
Zu den Grundleistungen einer Verwaltung gehören die in §24, 27 Abs. 1,2,3 und 5, 28 Abs. 1 und 3 WEG aufgeführten gesetzlichen Aufgaben.
Diese Grundleistungen sichern der Eigentümergemeinschaft eine sachgerechte Verwaltung der gemeinschaftlichen Belange.
Eine Hauserwaltung unterliegt nach § 21 WEG bestimmten Pflichten.
Zu der so genannten ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die:
1. Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung
2. ordnungsgemäße Instandhaltung/Instandsetzung
3. angemessene Feuer- und Haftpflichtversicherung
4. Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
5. Aufstellung des Wirtschaftsplans nach § 28 WEG damit eine ordentliche Rechnungslegung
Im Grunde genommen ist der Hausverwalter der Eigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet, eine ordnungsgemäße technische u. kaufmännische Verwaltung durchzuführen.
Instandhaltungsrücklage
Wir führen die Bankkonten als offene Fremdkonten auf Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 27 Abs. 5 WEG sind wir verpflichtet, gemeinschaftliche Gelder wie die Instandhaltungsrücklage getrennt von unserem eigenen Vermögen zu halten. Damit wird verhindert, dass Gemeinschaftsvermögen im Falle von Insolvenz oder Tod des Verwalters in die Insolvenzmasse oder den Nachlass einfließt.
Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen und ist in Deutschland in § 28 WEG geregelt. Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter jährlich aufzustellen.
Der Wirtschaftsplan ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der beschlossene Wirtschaftsplan begründet die rechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu den (zugleich damit beschlossenen) Hausgeldzahlungen.
Im Wirtschaftsplan werden die Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage veranschlagt. Er enthält ausschließlich die Kosten zur Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und Kosten, die üblicher Weise über die Gemeinschaft abgerechnet werden, wie beispielsweise Wasser- und Abwasserkosten, Müllbeseitigung und gegebenenfalls Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden ist. Zur Grundsteuer werden die einzelnen Wohnungseigentümer separat veranlagt, sie ist somit nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans. Auch Kosten im Zusammenhang mit dem Sondereigentum sind nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans.
Die Kosten werden nach umlagefähigen Betriebskosten und nicht umlagefähigen Betriebskosten unterschieden. Die Aufteilung ist sinnvoll, wenn Wohnungen vermietet sind. Umlagefähige Betriebskosten (auch Nebenkosten genannt) sind diejenigen Kosten, die bei vermieteten Wohnungen auf die Mieter umgelegt werden können.
Umlagefähige Betriebskosten
Wasserkosten
Abwasserkosten (gegebenenfalls getrennt nach Verbrauch von Frischwasser und zu entwässernder Fläche (Oberflächenwasser), das hängt von der Abwassersatzung der Kommune ab)
Stromkosten der gemeinschaftlichen Beleuchtung
Straßenreinigung
Müllbeseitigung
Hausreinigung
Kosten des Betriebs eines Aufzugs
Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden ist
Gartenpflege
Hausmeister (nur umlagefähiger Anteil)
Schornsteinreiniger
Hausversicherungen
Winterdienst
laufende Kosten für eine gemeinschaftliche Antennen- oder Empfangsanlage
Betriebs- und Wartungskosten der gemeinschaftliche Waschküche
sonstige umlagefähigen Betriebskosten
Nicht umlagefähige Kosten
Instandsetzung, Reparaturen
Hausmeister (z. B. für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen)
Kosten des Geldverkehrs
Verwalterentgelt
Rechts- und Beratungskosten
Instandhaltungsrücklage
sonstige nicht umlagefähige Kosten (z. B. Anschaffung eines Rasenmähers)
Der beschlossene Wirtschaftsplan ist Grundlage für die monatlichen Vorschüsse der Miteigentümer( Hausgeld/ Wohngeld).
Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter die entsprechenden Vorschüsse zu leisten.
Jahresabrechnung
Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine schriftliche Abrechnung aufzustellen.
Die Jahresabrechnung muss sowohl eine Gesamtabrechnung, die einzelnen Kostenarten entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplanes, die Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungen als auch den Verteilungsschlüssel enthalten. Die Ausgaben werden mit den Einnahmen aus Hausgeld und eventuellen Sonderumlagen verrechnet. Darüber hinaus muss in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt werden.
Versicherungen
· Wohngebäudeversicherung Schutz der Immobilie gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, Elementarschäden
·Hausratversicherung Schutz der Einrichtung der eigenen Wohnung(en) gegen Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion, Verpuffung, Überspannung durch Blitzeinschlag, Einbruchdiebstahl, Raub, bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser und damit zusammenhängende Folgeschäden
·Gewässerschäden-Haftpflicht Falls ein Öltank im Hause oder unterirdisch vorhanden ist dringend anzuraten
·Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht im Falle der Vermietung von Wohnungen im Mehrfamilienhaus – auch von Einliegerwohnungen im Einfamilienhaus. Die Haftpflicht für eine selbst genutzte Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus ist in der Regel in der Privathaftpflicht enthalten (Vertragsbedingungen genau lesen).
Hausgeld/Wohngeld
Als Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben.
Als Rechtsgrundlage dient das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der durch die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit zu beschließen ist. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kostenarten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) zu enthalten. Aufgrund dieses beschlossenen Wirtschaftsplans sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht.
Wie errechnet sich das Hausgeld
Vereinfacht ausgedrückt, kann man sagen, dass sich das Hausgeld aus den üblichen Betriebskosten (wie sie auch ein Mieter zahlt), den Kosten für die Verwaltung und den Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage zusammensetzt.
Betriebskosten + Verwaltungskosten + Instandhaltungsrücklage = Hausgeld
Zu den Betriebskosten zählen zum Beispiel: Heizkosten, Warmwasserkosten, Kaltwasser, Gartenpflege, Müllabfuhr, Hausreinigung, Strom für den Garten und für das Treppenhaus, usw.
Dies sind nur einige Informationen, die zu einer ordentlichen Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehören.
Quelle: "Wikipedia"
Ihr Immobilien73- Team
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